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墨尔本启动豪华公寓交割季 贷款利率才是房东支出的最大关键因素
20-07-07 17:04:08

 

 

今年应该算是墨尔本市中心公寓的交付聚集年,仅墨尔本市中心区域就有Peak公寓,West Side Place丽兹卡尔顿酒店公寓,Queens Place公寓,Premier小蛮腰公寓,MQ公寓,MSQ公寓等十多栋豪华公寓楼将接连交房。从目前第一批进入交割的公寓来看,海外买家依然是本批房东中的主力军。

 

 

 

大多数这些公寓的买家都是在几年前购买了公寓的楼花,有些买家甚至是早在2016年就签署了购房合同。在耐心等待了数年后,房东们终于拿到了自己的心仪房屋的钥匙。虽然因为疫情的国界封锁,很多房东不得不通过视频来感受自己的房屋。但从验房的反馈来看,基本所有房东都对房屋的质量相当满意,不少房东甚至感觉公寓楼的整体质量和设施配置超出了他们的预期。当然,买家的体验也并不都是舒心愉快的。在和几个买家仔细交流后,澳洲家园网也发现了一个很有趣的事情。早期在罗列购房成本的时候,大家着重考虑比较的都是房价,律师费,印花税,市政费和物业费这几大项。但在顺利的完成了房屋交割过户和支付完各种费用以后,买家们却发现其实他们忽略了比较一个非常重要的买房成本—贷款成本,几乎所有的房东都是在交房前半年左右才意识到这个问题。特别是对于贷款产品差异很大的海外房东,贷款成本才是真正决定房东们购房成本的最重要因素。

 

 

 

 

 

 

首先我们来看看前面几项常见的费用差异:

房价,比较熟悉澳洲房产的朋友们都了解,澳洲的大型公寓楼花销售还是非常正规和严谨的。合同价都是开发商的定价,开发商也会参考自己的项目地段,配套定位等,给出合理的价格。通常同类的公寓产品价格都不会有太大差异。每个项目中的各个单位的价格也是根据楼层、景观、朝向和面积按照一定公式进行定价的。

 

 

 

印花税、市政费、物业费这几项都是政府和物业管理公司定价,没有讨价还价的余地,咱们也就不多做比较了。目前澳洲家园网了解到的现在交割的豪华公寓楼物业费基本都在两房每年3000-4000澳币左右,超大三房带车库的物业费要约7000-9000澳币一年。

 

 

 

律师费,这个是买房各项支出里面比较随意的一个项目,由过户律师行自己制定他们的收费标准。澳洲家园网调查了本次交割的12个公寓买家,他们支付的过户律师费在900-2500澳币之间。总的来说,合同签的越早,律师费就越便宜。2018年以后签订合同的,买家支付的过户律师费都在1800澳币以上。过户的律师费按照每一单收取,和房价和户型没有关系。

 

 

 

 

 

 

而本次参与调查的买家反馈问题最集中的、碰到困难最繁琐的,基本都是起先他们没有过于注意的贷款问题。因为澳洲四大银行在几年前因为风险考量,基本全面关闭了对海外买家的贷款通道。目前海外买家只能购通过澳洲的私人基金,或者向香港、中行、还有一些东南亚国家的银行来申请澳洲的房屋抵押贷款。这些贷款产品的利率差异还是非常巨大的。

 

 

 

从我们收到的这些已经完成了交割的房东信息来看。澳洲的私人基金贷款是一半以上房东们使用的贷款产品。他们拿到的贷款配套基本都是30年贷款,利率在6%-7%之间,最多可以贷款到房价的65%。最高性价比的是申请到了香港或者东南亚国家银行贷款的房东,他们拿到的贷款利率仅在3.7%-4.3%之间。不过通常这些银行会需要买家预存一定的存款,买家其实只能贷款到房价的50%-55%,在交房时需要支付较多的现金。梧桐自己掰指头算了一下,如果以50万澳币的贷款为例,一年6.5%的利息是32500澳币,4%的利率是20000澳币。一年就差了12500澳币,30年可就差了差不多38万澳币了!

 

 

 

 

 

 

本次调查也发现,相比于签约、过户、验房,买家们花费最多精力的事情其实也是办理贷款。大多数买家都需要4-8周的时间才能做完成整个贷款申请流程。有些幸运的买家所有程序都在人在家中坐的过程中完成了。也有不幸运的买家不但奔波了多处,准备了各种材料后贷款还被拒了,最后不得不全款交割。

 

 

 

最后,梧桐要感谢所有给我们提供你们宝贵经验、分享各种顺利和踩雷经历的房东朋友们。也预祝所有其他交房的房东们都能够愉快顺利的收房做地主。如果您有交房或贷款的体验需要分享,或者需要验房或贷款的服务,也欢迎和我们联系,可邮件到support@acproperty.com.au或加微信Ivy_xiao_xiao联系我们。

 

 

 

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